Reformar un piso de 100 m² en Madrid: qué mueve el presupuesto

El rango con el que trabajamos

Para que tengas una referencia de partida, estos son los rangos que manejamos según el nivel de acabado, y los mismos que publicamos en el resto de la web:

Reforma básica, entre 400 y 600 €/m². Reforma de calidad media, entre 700 y 900 €/m². Alta gama, desde 1.000 €/m².

Son orientativos y lo son de verdad: en un piso de 100 m² la diferencia entre el extremo bajo y el alto es enorme, y lo que decide en qué punto cae tu caso es casi todo lo que viene a continuación. Por eso medimos antes de comprometer un precio.

Rangos orientativos por nivel de acabado

Nivel	Precio por m²	Qué suele incluir
Básico	400 - 600 €/m²	Acabados sencillos, se aprovecha parte de lo existente
Medio	700 - 900 €/m²	Instalaciones renovadas, calidades de gama media
Alta gama	Desde 1.000 €/m²	Materiales de alto nivel y carpintería a medida

Lo que de verdad mueve el número

Por orden de impacto en el presupuesto, según lo que vemos:

• Cuántos baños y qué cocina. Son las dos estancias más caras por metro, con diferencia. Un piso de 100 m² con dos baños completos y una cocina grande cuesta bastante más que uno de los mismos metros con un baño.
• El estado de las instalaciones. Si hay que renovar fontanería y electricidad al completo, es una partida grande que no se ve al terminar pero que es la que evita problemas después.
• Si se toca la distribución. Tirar tabiques, mover una puerta o abrir la cocina al salón arrastra albañilería, instalaciones, suelo, techo y pintura.
• Las calidades. Entre un porcelánico de catálogo y uno de gran formato rectificado hay una diferencia que se multiplica por los metros.
• El edificio. Un cuarto sin ascensor en una calle estrecha cambia el coste de subir material y bajar escombro. No es una partida glamurosa pero existe.
• Carpintería. Cambiar todas las puertas y poner armarios a medida es una partida que a menudo se deja fuera para que el presupuesto parezca más bajo.

reforma de baño

reforma de cocina

Las partidas que faltan en los presupuestos baratos

Cuando te llegan dos presupuestos muy separados, casi siempre es porque el barato no incluye lo mismo. Estas son las ausencias que más vemos:

• Gestión de residuos. Contenedor, transporte y entrega a gestor autorizado, con sus justificantes.
• Protecciones y limpieza final. Proteger lo que no se toca y entregar la casa limpia lleva tiempo y cuesta dinero.
• Ayudas de albañilería para instalaciones. Las rozas, el tapado y el remate posterior. Si no están, aparecen como extra.
• Remates. Rodapiés, tapajuntas, sellados, ajuste de puertas. Es lo último y lo que más se nota si falta.
• Imprevistos de lo que hay debajo. Nadie puede presupuestar lo que no se ve, pero un presupuesto serio dice qué pasa si aparece.
• Impuestos y trámites. El ICIO y lo que corresponda van aparte y deben estar identificados, no escondidos.

Cómo comparar dos presupuestos sin equivocarte

El precio final sirve de poco si no se compara lo mismo. Lo que recomendamos mirar, en este orden:

• Que venga desglosado por partidas, no un importe global con cuatro líneas.
• Que diga qué calidades concretas incluye, con marca o referencia, no «calidad primera».
• Que separe el coste de ejecución material del IVA, los honorarios y el beneficio industrial.
• Que incluya un calendario por fases, aunque sea aproximado.
• Que diga qué pasa si aparece algo no previsto: quién decide, cómo se valora y si hace falta tu aprobación por escrito.
• Y una pregunta directa: quién va a estar en la obra y con qué frecuencia.

pídenos presupuesto por partidas

Cuánto dura y cómo se vive

Un piso de 100 m² en reforma integral no se hace en tres semanas. Hay oficios que van en orden y tiempos de secado que no se pueden acelerar: la albañilería antes que las instalaciones, las instalaciones antes que los acabados, y el solado necesita fraguar.

Durante buena parte de la obra no habrá ni agua ni luz ni baño utilizable, así que una reforma integral no se hace viviendo dentro. Si la casa está habitada, lo honesto es decirlo desde el principio y planificar en consecuencia.

Lo que sí entregamos desde el presupuesto es un calendario por fases, para que sepas en qué punto está la obra en cada momento y puedas organizar la mudanza o el alquiler temporal.

reformas integrales llave en mano

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta reformar un piso de 100 m² en Madrid?

Con los rangos que manejamos —de 400 a 600 €/m² en acabado básico, de 700 a 900 en calidad media y desde 1.000 en alta gama— el abanico para 100 m² es muy amplio. Dónde cae tu caso depende sobre todo del número de baños, del estado de las instalaciones y de si se toca la distribución. Lo medimos y te damos un precio cerrado gratis.

¿Por qué un presupuesto me sale la mitad que otro?

Casi siempre porque no incluyen lo mismo. Compara partida a partida: gestión de residuos, ayudas de albañilería, remates, protecciones y limpieza final son las que más veces faltan en el barato y reaparecen a mitad de obra.

¿Se puede reformar por fases para repartir el gasto?

A veces sí, por ejemplo haciendo primero baños y cocina y dejando el resto. Lo que no compensa es partir trabajos que comparten instalaciones o que obligan a repetir la misma faena dos veces. Te decimos con franqueza cuándo partir sale caro.

¿Puedo vivir en casa durante la reforma?

En una reforma integral, no: en algún momento no habrá agua, ni luz, ni baño. En reformas parciales sí se puede planificar por zonas. Te decimos en cuál de los dos casos estás antes de empezar.

¿El presupuesto incluye los impuestos y el papeleo?

Los impuestos y tasas van siempre aparte y claramente identificados, porque corresponden al propietario. La gestión de residuos sí va incluida, con los justificantes de entrega.