Licencia de obra o declaración responsable en Madrid

Lo que no necesita ni licencia ni declaración responsable

El artículo 6 de la ordenanza enumera las actuaciones que quedan fuera de todo control previo. Para una reforma de vivienda, las dos que importan son estas, y van citadas literalmente:

«Las obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, o de las zonas comunes de edificios de uso residencial, cuando no estén protegidos arquitectónicamente.»

«La renovación de instalaciones o parte de estas cuando las nuevas cumplan con las mismas exigencias urbanísticas o ambientales, siempre que ocupen la misma posición y similares dimensiones que las que sustituyen y estuvieran ya legalizadas con la correspondiente licencia o declaración responsable.»

Traducido a obra real: cambiar el suelo, alicatar de nuevo, pintar, sustituir sanitarios en el mismo sitio o renovar la instalación eléctrica respetando el trazado entra aquí, siempre que el edificio no esté protegido. Esa última condición no es un detalle: en buena parte del centro de Madrid los edificios tienen algún grado de protección, y entonces el cuadro cambia por completo.

Y un aviso que la propia ordenanza se encarga de dejar claro: que una actuación no esté sujeta a intervención no te libera de las demás obligaciones, como la gestión de los residuos o los permisos que pida la comunidad de propietarios.

reforma de baño

reforma de cocina

Qué trámite pide cada actuación, según la Ordenanza 6/2022
Qué quieres hacer	Trámite	Dónde lo dice
Cambiar suelo, alicatado, pintura o sanitarios en el mismo sitio	Ninguno	Art. 6 b)
Renovar instalaciones en la misma posición y dimensiones	Ninguno	Art. 6 d)
Reformar zonas comunes de un edificio residencial no protegido, solo acabados	Ninguno	Art. 6 b)
Obra que no está en el Anexo I ni en el art. 6	Declaración responsable	Régimen general de la ordenanza
Obra que requiere proyecto técnico según el art. 2.2 de la LOE	Licencia	Anexo I.1
Actuación sobre edificio catalogado que afecte a lo protegido	Licencia	Anexo I.3
Demolición de edificio con protección ambiental o histórico-artística	Licencia	Anexo I.8

Lo que sigue necesitando licencia

El Anexo I de la ordenanza es el que manda. Su primer punto es el que decide casi todos los casos de vivienda: requieren licencia «los actos de uso del suelo y edificación que requieran proyecto técnico de obras de edificación de acuerdo con el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación».

Ahí está la clave: no se mira el tamaño de la obra ni el presupuesto, se mira si hace falta proyecto. Y hace falta proyecto, en lo que a una reforma respecta, cuando se altera la configuración arquitectónica del edificio o se interviene sobre elementos que afectan a la seguridad estructural.

• Actuaciones sobre edificios catalogados que afecten a los elementos protegidos, para alterarlos o modificarlos.
• Actos de parcelación, segregación y división de terrenos.
• Movimientos de tierra, excavaciones y explanaciones que no formen parte de un proyecto ya autorizado.
• Demoliciones de construcciones que tengan algún tipo de protección ambiental o histórico-artística.
• Instalación de torres de ascensor en el exterior de edificios residenciales que ocupen zona verde o vía pública, en los supuestos que recoge el Plan General.
• Implantación de usos y construcciones de carácter provisional.

Todo lo demás: declaración responsable

La ordenanza convierte la declaración responsable en el medio de intervención general, y deja la licencia para los casos en los que hay una razón de interés general que justifique el control previo. Dicho de otra manera: si tu obra no está en el Anexo I y no entra en el artículo 6, va por declaración responsable.

La declaración responsable habilita para empezar desde que entra en el registro. Eso no significa que nadie vaya a mirarla: el Ayuntamiento conserva la comprobación y la inspección posteriores, y si lo declarado no se corresponde con la realidad, las consecuencias llegan con la obra ya hecha, que es cuando más caro sale.

Conviene saber también qué no comprueba el Ayuntamiento. El artículo 7 lo dice sin rodeos: el control de legalidad se limita a verificar la conformidad con la normativa urbanística y la habilitación legal de quien firma los proyectos, y «no serán objeto de control ni en el medio de intervención ni en la ejecución material de las actuaciones, los aspectos técnicos relativos a la seguridad estructural de las construcciones o la calidad de los elementos o materiales empleados». Que el trámite salga adelante no certifica que la obra esté bien hecha. Eso depende de quién la ejecute.

reformas integrales en Madrid

Si tienes dudas, antes de proyectar nada

La ordenanza prevé una figura poco conocida y muy útil cuando el caso no está claro: el informe de viabilidad urbanística del artículo 12. Permite preguntar al Ayuntamiento si la actuación que tienes en mente es viable antes de solicitar la licencia o presentar la declaración responsable.

Hay que acompañarlo del proyecto básico o de la documentación sobre los requisitos esenciales, y la ordenanza fija que el informe se emita en el plazo de un mes desde que se presenta en el Registro Electrónico General.

Tiene sentido sobre todo en dos situaciones: cuando el edificio tiene protección y no sabes hasta dónde puedes llegar, y cuando estás valorando comprar un local o una vivienda para transformarla y necesitas saber si lo que planeas es posible antes de firmar.

rehabilitación de locales

Los tres errores que más caros salen

Después de muchas obras en Madrid, los problemas de trámite que vemos se repiten:

• Dar por hecho que el edificio no está protegido. Es la condición que aparece en el artículo 6 y la que más gente se salta. Se comprueba antes, no después.
• Confundir «no necesita licencia» con «no necesita nada». Siguen estando la gestión de residuos, el aviso a la comunidad y, si la obra ocupa la acera, lo que corresponda por la vía pública.
• Empezar y tramitar en paralelo. Con la declaración responsable se puede empezar desde que entra en registro, pero si lo que tocaba era licencia, haber empezado no mejora tu situación: la empeora.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para reformar el baño o la cocina?

Si te limitas a sustituir acabados y a renovar instalaciones respetando posición y dimensiones, y el edificio no está protegido, la ordenanza lo deja fuera de todo trámite. En cuanto mueves una bajante, tiras un tabique o cambias la distribución, ya no estás en ese supuesto y hay que mirar si procede declaración responsable o licencia.

¿Sigue existiendo la obra menor y la obra mayor?

Como categoría que decida el trámite, no. La Ordenanza 6/2022 organiza las actuaciones en no sujetas a intervención, sujetas a declaración responsable y sujetas a licencia, y el criterio principal para esta última es si la obra requiere proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación.

¿Puedo empezar la obra en cuanto presento la declaración responsable?

Sí, la declaración habilita desde su entrada en el registro. Lo que no desaparece es la comprobación posterior: si lo declarado no coincide con lo ejecutado, el Ayuntamiento puede actuar con la obra ya terminada.

Mi edificio está catalogado. ¿Cambia algo?

Cambia bastante. La exención del artículo 6 está condicionada a que los elementos no estén protegidos arquitectónicamente, y el Anexo I lleva a licencia las actuaciones sobre edificios catalogados que afecten a los elementos objeto de protección. Es el caso en el que más compensa pedir el informe de viabilidad antes de proyectar.

¿Quién tramita todo esto?

Lo podemos llevar nosotros junto con la obra, que es lo más cómodo porque el trámite y el calendario van de la mano. Llámanos al 673 226 283 y lo vemos con tu caso delante.